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海外房产投资分析卖股买房净赚近千万,他冷眼
2017-03-30 15:50

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大程,是我接触的第一个炒股高手,2015年5月他刚刚换了第三套房子,在上海金桥,学区房,现在市值1500万,算是典型的中产阶级。


见面地点约在上海时代广场六楼的一间咖啡厅,作为初入职场者,没有金融相关背景,和专业人士聊“专业”,我有些忐忑,尽管他自嘲自己是小“散户”、“野路子”。


见了面,还没来得及寒暄,大程便问我,有没有炒过股,懂不懂楼市,有没有系统学习过财经?很不好意思,我的答案全部是NO。


庆幸的是,这没有影响我们接下来的交流。大程用自己经历的几个事件,赤裸裸地向我撕开了股市和楼市的面纱。


而我,也第一次体味到原以为只会出现在政治学教科书上的两个词,一个叫社会,一个叫阶层。




先说说大程吧。


南方人,家庭背景普通。1996年,从小城考入了上海知名985高校,物流专业。毕业后,先去深圳工作两年,随后回到上海,月薪5000左右。


太太从事工程设计,俩人03年在上海买了第一套房子,在杨浦区。


那个时候房价远没有现在这么吓人,6800左右一平,70平大小,花了50多万,如今那个地段的房子已经单价6万,翻了近乎十倍。


首付百分之三十,剩下的月供,彼时大程身上只有一万的积蓄,他笑言,男生花的多存不住钱。


还好女朋友的公司当时可以免息借贷十万,加上她工作几年的收入,勉强付了首付。


此时的上海,听起来还蛮温暖。尽管还有些艰难,但背上壳,还可以往前行。


刚开始对买房有些抵触情绪的大程,没想到,这是他和资本市场结缘的开始。



04年大程结婚。考虑到孩子要出生,06年年底他就考虑换第二套房。因为经济还有些紧张,选择了二手房,贷款买的。


在他的判断中,房价还会长,第一套房子没有着急卖出。


巧合的是,他们在08年的次贷危机前“成功逃顶”,经过几年对资本市场的研究,他觉得,到了“涨不动”的时候了,在危机爆发之前,小房子卖掉了。


120万,还清了之前的贷款,他告诉我,这时候他已经没有经济压力了。


换房的钱除了贷款,还有一部分来自于投资。大程是个股民,在我看来称得上“专家”了。


对资本市场的着迷,有一个人对他影响很大,在大程嘴里,用“神奇”形容了这个人,叫A吧。


A很有钱,早年投资楼市,积累了很大一笔财富,有钱到什么地步?曾在上海积累三十套房产,那么有钱还努力炒股,对大程的刺激蛮大的。


次贷危机让大程深刻地认识到,房价不会永远涨,但股市还有机会。以前只看体育频道的他,后来只看财经频道。


听着他的故事,我似乎还能看到生活在这个被称作“魔都”的城市的未来。




大程是个蛮“中庸”的投资者,不用高杠杆。刚开始入市,投几十万,也会亏。


慢慢摸索下来,到12年,他已经有了自己的一套“投资体系”,熊市找最确定的东西、最靠谱的主题。


牛市,所有行业都会涨,投最热门的。得益于自己长时间的参悟,命中率很高,迪士尼概念股便是他的“代表作”之一。


随后三年在股市的业绩都很好,基本上可以达到投十赢八。2014年,进入牛市。2015年,似乎所有人都在赚。


在手持股票到达4500点的时候,他觉得已经很高了,果断出手清仓,因为孩子大了,想再换个房子。


在震动整个中国的股灾出现前,他出来了,尽管不是最高点,少赚了200万,看得出来,他没有纠结。


15年五月份,他换了第三套房子,仍旧是学区房。


房款主要来自卖第二套房子的收入,660万,加上自己投资理财的积蓄,1070万购买了现在所住的房子,现在已经涨到1500万。看看
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他有点唏嘘,要是“先买后卖”就好了,因为他出手的第二套房子现在也已经涨到950万了。


如果先贷款买第三套房子,过几个月再卖第二套,这样基本上等于以房换房,就不需用另添房款。但他说这只是如果,不符合自己性格。


短短的六个月,居然涨了300万!


我感觉我掌握到的并不“丰满”的经济学理论受到了颠覆性的挑战,这居然是真的,是我亲耳听到的,亲耳听到涉足楼市的当事人亲口所说。


平生第一次理解“房市疯了”这四个字。


四万一平、八万一平甚至十几万一平,我想到了不时被新闻刷新的“数字记录”,我不知道有没有几十万一平,也害怕搜索出来这样的数据。


在北上广深这样的一线城市里,普通的工薪阶层靠工资买房似乎成了一种奢望,因为工资永远跑不赢房价,除非夫妻两人靠着父辈积蓄或者工作在很稀缺、尖端的行业。


可这样的人又能有多少呢?



有点失落。大程又开始跟我讲一个典型的楼市食物链。


为了理清这几个人的关系,我同样给他们编码。


大勇是大程的朋友,他是这个楼市食物链的其中一环。最下家是一个毕业没多久的年轻白领丙,买了乙的房子作为婚房,花了400万(父母筹的250万+贷款150万)。


乙卖房后买了大勇的600万房子(400万的卖房钱+贷款200万)。


大勇买了富人甲1050万的房子,贷款750万(其中300万用于投资)。


富人甲卖房套现,带着1050万移民澳洲。


这个链条就是,丙买了乙的,乙买了大勇的,大勇买了富人甲的,富人甲卖房后移民国外。


第一次听到这样的链条,我在心里暗笑:有点像大鱼吃小鱼的游戏嘛!无知者无畏,但没想到,居然真的被我一语成戳。


不少房地产专家已经解读过,这一轮房市的繁荣,最主要的购房主体不是富人阶层,而是中产阶级。


那么富人去哪里了?没错儿,要么移民要么转移资产到海外。


随即,大程问了我一个问题,这个购房链条中受益最大的是谁?没等我回答,他已经告诉我是那个移民去澳洲的富人甲了。


他是怎么受益的?400万、600万以及1050万。


接连的三次购买行为创造了近2000万的大蛋糕(交易额),但这两千万并没有对GDP的增长做出什么贡献,除了百分之十的税收和百分之一的中介费之外。


国家多印了1000多万的钞票,分别借给了大勇750万、乙200万、丙150万,他们一起付给了富人甲,这三人换了一个好的住宿环境,代价是继续努力工作,然后还债。


这轮购买行为的本质是,中产阶级拼命挣钱,表面看上去是为自己打工,改善生活。


而结果竟然是为他人做嫁衣——帮助富人阶层成功地把1000多万的资产转移到资本主义国家去。


写到这里,手指有点无力。没有爹可以拼,没有财富可以继承,多数的年轻人选择依靠自己的双手,一点点改变、前行,即使速度像蜗牛一样。


奈何这些最普通的小老百姓变成了房地产市场里陪跑的“小李子”,然而,小李子20多年陪跑终究还是拿到了小金人,可大家的小金人呢?


或许起点稍微高一点的人还能看到渺茫的光亮,残酷的是更多的人连“入围”的机会都没有。



然而大程,他还告诉了我,富人甲在上海还有一套房产,出租。


拿着一千多万在澳洲完全可以过着钓鱼、种菜的舒服日子,并且,国内还有人每个月定期的为他们打工,送上不菲的固定收入。


最顶层是没有太大风险的,房子卖多少,他们的决定权更大,我对阶层这个概念有了具象的了解,尽管了解的过程有些残酷。


说完了富人甲。想说说大勇。


他贷款了700多万,他觉得房价还会涨。这个预期如果实现的话,那么他这次的投资不会赔。


万一,我是假设,房价有一天绷不住了,破了,跌了,那么大勇就是最倒霉的那个,因为房子贬值,而他700多万的债务不会变。


同样的处境也适合乙,不过,他只贷款200万,风险相对小一点。


房价要是不跌反涨呢?像丙那样的年轻人,依靠父母付了首付,还150万的贷款,还30年,似乎还可以供。


但一线城市那么多初入社会的毕业生呢?他们的家庭背景可能比不上丙,父母帮不上忙,房价无限的涨下去,到达他们承受的底线。


出现的结果将会是,看不到希望的年轻人索性放弃买房念头,相应地,积极性和创造性也会大大下降。


更坏的结果是,光脚的不怕穿鞋的,不免会发生破罐子破摔的情况。


恐惧往往来自于,你知道的太多了?我不禁打了个冷战,房子原来不只是生存问题,也是尊严问题,更是社会问题。


即便我们经常对“丈母娘房地产”群起而攻之,但无法隐蔽自古以来就存在于国人内心的“面子”问题,有饭吃,有衣穿,有房住,方可立于世。




这段时间,各方人士纷纷把上世纪90年代的日本东京的楼市泡沫拿来类比今天的北上广深。


当年的日本楼市疯狂到何种地步?有一种简单粗暴的计算,如果一夜之间把东京所有的房子卖掉,可以买下整个美国。


后来崩盘,日本的经济受到重创,后遗症恐怕到今天都还没有消失。


所以,有人说,现在的涨势,该看空房市,因为中国的一线城市早晚有一天会像日本那样崩盘,到那时,民不聊生。


但事情远没有那么简单。也有机构做过统计,结论是,目前北上广深四个城市所有的房子全卖掉也才买到半个美国,还没有到日本东京那种“失控”的地步。


是的,大程又给了我一个活生生的例子。他的朋友小双,一个看空房市、判定房价必跌的人。


小双在国企上班,夫妻俩住着一室一厅的房子。去年,他坚定地认为上海的房价会跌,350万卖了。


当时市场上百分之六收益的理财产品到处都是,把钱投资理财,一年能有20多万的收入。


小双一家没有立刻买新房,住进了月租8000的房子,他的如意算盘是,一年除了房租,还能有10多万剩余出去玩儿。


然而,现实却给他当头棒喝,他,失算了。


就在他卖房后的不久,房价开始速涨,他原来的房子已经卖到550万!


雪上加霜的是,市场上百分之六的理财产品难觅其踪,勉强能找到百分之三的产品,原来一年20多万的收益瞬间缩水一半。


同时,他住的房子的月租也随着房市水涨船高,他的收益几乎支撑不了他的房租。


一个判断的不同,从物质上看,他离原来的中产生活越来越远了。


我懵了。彷佛能体会到自己点点滴滴攒积起的财富像沙漏一样慢慢的流逝,它就发生在你眼前,近在咫尺,想抓,抓不到。


但我知道,小双不是这个城市中孤独的一个。十多年的打拼,可能让你一夜回到“解放前”。


残忍的是,你不知道这种“不合理”的变数是什么时候到来,你只能赌,赢了,你就出来;输了,东山再起日?愁空少年头。



大程算是幸运的,至少在这轮的阶层洗牌中,他没有被洪流冲下。


安全就是最好的收益,理智的大程还告诉我,几年前,他还敢大胆的估测房市,可如今,他有点看不清了。


对于我这个未来房子的潜在购买者,他还是给了我善意的提示,刚性需求,一线城市还是早买比较好,努努力吧。这条忠告何时才能派上用场呢?我也有点看不清了。


如果现在你有300万,会如何投资分配?采访结束,我给大程出了个难题,我知道他是比较理智的投资者,原则是不借钱投资。


会换三分之一的美元,为了抵御政策性风险,这是大程给我的第一个答案。万一人民币贬值,美元还是比较安全的,未来孩子若是出国,也比较方便。


作为家中的顶梁柱,投10万块的保险,尤其是重疾险、意外险。


买50万的黄金。剩下的150万,炒股。大程喜欢炒股,在他看来,是科学也是艺术。




大程同时给了我很多过来人的指导。他说,自己做投资这么多年,悟明白一个道理,金融是最容易让你看明白社会的。人生一遭,能够看明白真的很不容易。


明白生活在这片土地上的人很焦虑,政策上的不确定性,人们没有安全感。


这个不会因为阶层的不同而不同,富人也有忧虑,人民币贬值,影响最大的是他们,越多的财富聚集,那么缩水的损失越大。


可是他们比普通百姓好过得多,可以轻松地把资产转移海外,离开,逍遥。


同时,阶层上升通道愈加狭窄地今天,富人一直是富人,在食物链的最顶端,可以轻松地“控制”着下层阶级,肆意地制造着“群嗨”。


而在底层的人,除了被迫接受,他们别无选择。


明白无论做楼市还是股市,最难的不是科学理论,而是人性,无数个历史证明,群众性泡沫有多可怕,你会看到一种欲望地蔓延,肆无忌惮地占据着人心。


你会看到人性丑恶和贪婪的一面,以及周而复始的悲剧。这一切,能被看透,却无法被阻止。


明白十几年教育教给你的理论,和你看到的世界竟然不同。勤劳未必致富,投机却可发家。辛辛苦苦工作十年,还不如一套房子挣得多。


如果公平难以保证,谁还会救赎这个社会?如果年轻人对未来丧失了希望,谁还来捍卫这些原则?


看我有点“吃不消”,大程安慰我,年轻人还是应该乐观点。这个道理,我知道。然而,比给自己灌鸡汤更重要的是,我想让更多的人看明白。


出了时代广场,雨还在下,蛮大。我给上司发了个短信,雨大,不回公司,回家写稿。其实,我的鞋湿透了,一种令人法克的凉意袭满全身。


可是,还是有希望的对吧?


敲下最后一个字,我冷静了。凌晨三点四十五分,窗外雨还在下,可是,我不相信会一直下。


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延伸阅读


富人之所以成为富人,在于对社会运行的深刻理解

作者:杨瑞


财君因为早些年在金融机构工作过多年,看多了好些人的起起落落。


以往时常会有这样的疑惑:“为什么有的人从没钱可以变成巨富?为什么有些人从有钱会一贫如洗?为什么大多数人财富都在原地踏步?”


我不幸的发现了一个惊人的事实:财富的增长跟个人的素质基本成正比!很少有例外。


以至于后来养出了职业病,只要多谈几次话,就能大致的判断他在财富上能有什么样的成就。


后来,我结合他们的工作性质及家庭背景,给我看好的人画了财富未来曲线图。


过了几年,回过头再去看的时候,大多数人的结果惊人的相似。


而出处很大的人,财君后来也专门一一去拜访,探知是什么原因。


比如,有个朋友我预估可能会上小几百万的身家,结果冒出了几千万,大大出乎了我的意料。


按我们中国人的传统,那就相邀吃饭吧!不吃还好,一顿饭的功夫,这位朋友思想的深度和广度就彻底折服了我。


我当时的感觉就是从头到脚的自愧不如,短短几年时间,他已不是我当年认识的他,他的思想已经升华到了我不能及的高度。


后来我就更加笃定:你的想法,你对事物的理解,就决定了你未来财富会怎么增长。


放弃愚蠢的幻想

为什么我突然想说这些呢?无非是现在每天讨论得沸沸扬扬的房产税又给了我很大的触动。


我不知道是哪些人在讨论,但财君周边的富人们很少讨论,都极其淡定。


在两会之前,市场上很多专家跳出来发表高见,表示房产税已经箭在弦上。



比如,北京大学法学院教授,中国财税法学研究会会长就表示2017年房产税将提交人大审议。


当时这个消息在市场引起了很大的轰动,我们传媒行业还撰稿了好几篇文章。


但我问身边好几套房的土豪,下一步打算怎么走?


没想到,他对市场的流言蜚语不为所动,依旧无比的笃定:短期内房产税不可能开征。


给出的理由是:“我们是一个大政府的国家,政府掌握着经济的生杀大权,无论政府是保汇率,还是地方债置换,还是限购限贷,终极目的只有一个,就是保证经济不崩盘。”


“虽然房产税政府一直想收,现在也比较人和(贫富差距让人怨声载道),但天时还没到,在经济下行和转型的档口,增加居民的还贷压力,房产崩了,经济就崩了,当下不但不会收税,还极有可能减税。”


果不其然,在刚刚召开的两会中,副秘书长傅莹就明确表示:“今年没有把房地产税草案提请常委会审议的安排。”



在大多数人对事物的判断还左右摇摆,听风是雨,只站在自己的利益去分辨的时候,这些土豪,早就了然于胸,早就看清了事物的本质。


你说,这些人把自己的利益牢牢的和政府绑在一起,这些人怎么会没钱,怎么会等着政府鱼肉。


所以,一有房产税的消息,市场上就有很多欢欣鼓舞的声音的时候,财君确实很感慨,为很多人的不明就里感到心酸。


如果你思想到了一定的高度,你就不会再为这些子虚乌有的言论所左右,你想的就是如何成为富人。


认清社会的运转规律即使不会让你立即获得财富,但至少可以让你迅速放弃愚蠢的幻想。


王侯将相宁有种乎


然而,我们每个人都只喜欢听好听的话,被与生俱来的自我保护心理所驱使。



我们将阶层固化奉若神明,比如我没钱,并非我不努力,难道思想上的懒惰不是懒惰吗?


还能举出大量的事例自我安慰,比如相信德国的那个跟拍了70年的实验,却从来不深入研究导致这种结果的深层原因,去进行纠正。


相信马太效应,却不分析M2增速高过GDP成为常态后,要怎么搭上顺风车。


一线城市的房价高不可攀,除了埋怨政府,感慨社会黑暗,生不逢时,却从来没想想部分二线。


大多数人的一生都沉浸在自我安慰中,看见富一代就是为富不仁,看到富二代就是纨绔子弟,看到美女开豪车就是小三。


从年少的怀才不遇到后来的壮志未酬,再到最后习惯于平平淡淡。将我们本应该璀璨的一生生生葬送。


你思想上如此懒惰,却还怨天尤人,如果浑浑噩噩的过完一生,那这一生又有什么意义呢。


我时常听我父辈感慨,那些文化大革命被迫害的地主绅士,最后又都起来了,成为了社会的佼佼者。


思想!思想!思想!你最大的财富是你的思想,你的执行力。


这些才是富人之所以成为富人的根源!


以后宿命论这种鬼话就让它见鬼去吧,我们应该是王侯将相宁有种乎!


来源:好有财、财经三分钟


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(作者:阿杕)

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